반환보증 세입자가 모르면 눈뜨고 코 베인다
한 달 내에 보증금을 못 받으면 보증 기관에 이행청구하기
세입자가 전세 계약 종료 후 한 달 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못했다면 임차권 등기 명령으로 마친 후 보증 기관에 이행청구하면 됩니다.
임차권 등기 명령이란 임차인이 계약 종료 후 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 하는 제도이며 임차 주택 소재지의 관할 법원에 신청하면 됩니다.
보증 기관은 이행청구를 접수한 후에 한 달 내에 심사를 통해 전세 보증금 전액을 반환해 주고 이때 세입자는 명도를 완료해야 보증금을 수령할 수 있습니다.
이미 살고 있는 세입자도 반환보증만 별도 가입 가능
대출 신청을 할 때 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자나 대출을 받지 않은 세입자라고 하더라도 반환보증만 별도로 가입할 수 있습니다.
주택도시 보증 공사, 서울보증보험에서 단독 가입 상품을 판매 중인데요. 보증요율이나 보증금 요건이 상이하므로 본인에게 맞는 상품을 가입하면 됩니다.
전세자금대출 보증서의 보장범위 확인하기
직장인 오 씨는 얼마 전 전세 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 고심하던 중에 2년 전 전세자금 대출을 받을 때 보증에 가입한 사실이 기억났지만 해당 보증서는 은행 대출금에 대한 상환 보증이었습니다.
신속히 이사를 가야 하는 상황이라서 잔여보증금을 회수하려면 전세금 반환 소송을 해야 하는 등 시간과 비용이 소요된다는 사실을 알고 전세금 반환보증에 가입하지 않은 것을 후회했습니다.
전세금 대출을 받는 세입자는 보증 기관의 보증서에 보증료를 내게 되는데 보증 기관의 보증은 상환 보증과 반환보증으로 나뉩니다.
전세대출금 상환 보증이란 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증 기관이 세입자 대신 대출금을 상환하는 것입니다. 다만 이후에도 세입자는 보증 기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 할 수 있습니다.
전세보증금 반환보증이란 전세 계약이 종료되었는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우 보증 기관이 임대인을 대신하여 세입자에게 전세보증금을 반환하는 것입니다.
이후의 채권보전 절차는 보증 기관에서 전담하며 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사 가면 됩니다. 상환 보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수와 이사가 어려울 수 있는데요.
전세가 하락하는 때에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 자주 발생할 수 있으므로 보증 목적에 맞는 신중한 선택이 필수 중에 필수입니다.
임대인에게 채권양도에 대해 설명하기
최 씨는 전세 계약 만료 후에 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 반환보증이 있는 전세자금 안심대출을 신청했습니다. 은행에서는 채권양도 사전 동의를 위해 집주인에게 연락을 취했으나 집주인은 세입자가 사전에 말도 없었고 내가 손해 보는 것 같은데 해줄 이유가 없다고 주장하며 전화를 끊었다고 합니다.
최 씨는 이제 와서 집주인을 설득하기도 어렵고 대출 진행은 안되고 있어서 불안해하고 있다고 합니다. HUG의 안심대출, SGI의 전세대출 신청 시 보증 기관은 채권보전을 위해 전세보증금 반환채권을 세입자로부터 양도받습니다.
전세보증금 반환채권에 대한 우선권 확보를 위한 세입자와 맺는 계약으로 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없습니다. 집주인은 전세 계약이 종료되면 세입자가 아닌 은행에 전세보증금을 반환하기만 하면 채권양도계약이 자동적으로 소멸됩니다.
하지만 근저당설정처럼 소유권에 불이익이 되는 것으로 오해할 수 있기 때문에 세입자들은 미리 임대인에게 충분히 설명해야 합니다.
주택도시보증공사의 전세자금 안심대출 이용하기
주부 최 모 씨는 살고 있는 아파트 전세가격이 1년 전 계약 시점에 대비하여 크게 떨어진 것을 알고 1년 후 계약 종료 시에 임대인으로부터 보증금을 못 받을 수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 전세금 반환보증 가입을 문의하였으나 보증료가 다소 부담되었죠.
그러던 중 옆집 김 모 씨로부터 1년 전 전세자금 대출을 받았을 때 반환보증 기능이 있는 안심대출 상품을 신청했다면 상환 플러스 반환보증을 비교적 저렴한 보증료로 동시에 가입할 수 있었을 거라는 이야기를 듣고 아쉬워했습니다.
은행에서 판매하는 대부분의 전세자금 대출은 세 군데의 보증 기관에서 보증하는 것입니다. 바로 주택금융공사 주택도시 보증 공사, 서울보증보험입니다.
모든 대출에 상환 보증은 필수적으로 가입해야 하지만 반환보증은 주택도시 보증 공사의 전세자금 안심대출에만 있기 때문에 대출 신청 시 반환보증을 이용할 때 신청하면 편리합니다.
하지만 상품별로 주택 보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출한도가 다르기 때문에 요건 충족 여부를 먼저 확인해야 합니다.
안심대출의 경우 반환보증료가 추가적으로 부과되지만 상환 보증료율이 비교적 낮게 책정되고 대출자가 사회적 배려계층에 해당되면 보증료의 40%를 할인받을 수 있습니다.
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